Vente de lots de copropriété – Attention aux nouvelles annexes !

Le nouvel article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation renforce l’information des acquéreurs de lots de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation.

Ces dispositions s’appliquent même si le lot objet de la vente n’est pas à usage d’habitation, dès lors qu’un seul lot de l’immeuble est à cet usage.

Doivent être annexés à la promesse de vente (ou à défaut de promesse, à l’acte authentique) un nombre importants de documents, dont certains sont (en théorie) entre les mains du propriétaire vendeur, et d’autres disponibles (en théorie…) auprès du syndic :

  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot ;

L’interprétation dominante considère que s’agissant des sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat (sommes devenues exigibles et non payées) et des sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sommes qui deviendront exigibles), ainsi que de l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette vis-à-vis des fournisseurs, le texte n’exigeant pas des états financiers actualisés, le copropriétaire vendeur pourrait les établir sur la base des éléments joints au dernier PV d’assemblée générale et de son dernier appel de charges.

Il faut s’attendre à ce que les syndics de copropriété réclament la perception d’honoraires pour les démarches qui leur seront demandées à cette occasion.

L’absence de ces documents (hors carnet d’entretien) conduit à reporter le départ du délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Michael Raimon – Docteur en Droit